I titoli garantiti da ipoteca residenziale (“Residential Mortgage Backed Securities”, RMBS) sono un tipo di obbligazione di debito garantito da ipoteca i cui flussi di cassa derivano dal debito residenziale, come i mutui ipotecari, i prestiti azionari per la casa e i mutui subprime
Questi titoli ipotecari residenziali sono costituiti da un insieme di crediti ipotecari (in tutte le loro varianti), che vengono successivamente cartolarizzati per essere ammessi alla negoziazione sui mercati finanziari. Essi vengono quindi convertiti da attività molto illiquide per una banca o un istituto di credito in titoli che offrono liquidità al mercato, dando origine a un’attività finanziaria che consuma il capitale della banca e che può offrire un rendimento più elevato rispetto a un’ipoteca. Uno dei motivi più importanti per la loro cartolarizzazione è che si tratta di attività che vengono sottratte al bilancio della banca, un modo per ripulire il bilancio, e quindi consumano meno capitale nel calcolo dei coefficienti patrimoniali della banca richiesti dalle autorità di vigilanza.
A questo punto, nella parte finale del processo di cartolarizzazione, un vincolo del titolo di proprietà Le obbligazioni di debito garantite (CDO) sono uno strumento di debito, in cui la garanzia collaterale che copre la promessa di pagamento è un insieme di strumenti di debito (in questo caso mutui), in cui possono esistere anche altri CDO. Un CDO è un derivato del credito.
È molto comune trovare un CDO con la struttura mostrata nel diagramma sottostante (questo è lo stesso esempio usato per spiegare il CDO). Dove ci sono diverse fasi (tranche): debito senior, debito mezzanino e scorte. Ognuno di loro risponderà ad un fallimento o ad un evento di default in modo diverso a seconda della fase in cui si trova.
- Debito senior: quelli con la migliore qualità creditizia (mutui con alti profili di potere d’acquisto, posti di lavoro stabili, ecc. Di solito hanno un rating AAA. -> Rendimento medio del 4% (meno rischio meno rendimento).
- Debito mezzanino: saranno un po’ più rischiosi di quanto sopra, quindi pagheranno una cedola più alta. -> Rendimento medio del 7% (rischio medio, rendimento medio).
- Azioni: questo è il passo più rischioso. Pertanto, è il primo a subire una perdita. Non ha rating. -> Ritorno superiore che non paga la cedola (più rischio più ritorno).
Rischi per l’investitore in RMBS
Uno dei maggiori rischi per un investitore in RMBS è il rischio di pagamento anticipato.
I mutuatari (coloro che sottoscrivono il prestito) hanno normalmente una sorta di opzione per anticipare in tutto o in parte il prestito ipotecario senza che venga addebitata una penale. Queste situazioni si verificano quando i proprietari di una casa decidono, ad esempio, di acquistare una nuova casa o di rifinanziare il debito esistente quando i tassi d’interesse scendono (si finanzierebbero in modo più economico).
In queste situazioni, i nuovi prestiti non sostituiranno i prestiti esistenti nel portafoglio prestiti creato per creare il RMBS. Pertanto, il rischio per l’investitore è che vi sia una certa incertezza nel pagamento del capitale e degli interessi da parte dei mutuatari.
Per quanto riguarda il rifinanziamento del debito esistente, i tassi d’interesse svolgono un ruolo fondamentale. Pertanto, gli investitori in RMBS hanno un rischio di rifinanziamento in quanto non sono in grado di prevedere se i tassi di interesse aumenteranno o diminuiranno.
Tutti i rischi inerenti a questo tipo di investimento dipenderanno dai seguenti fattori
- Tipologie di crediti in portafoglio.
- Scadenze del prestito.
- Degli interessi fissi (in media) dei crediti in portafoglio.
- Posizione geografica dei prestiti. Ad esempio, non è la stessa cosa per i mutui casa dove c’è una maggiore probabilità che si verifichino tempeste o terremoti, come per il rischio prepagato, che è diverso dalle case dove sono lontane da questo tipo di rischio.