Lo sfratto è l’allontanamento dell’inquilino da un immobile da parte del proprietario, sia per ordine del tribunale, a causa del mancato pagamento dell’affitto, sia per altri motivi giustificati.
L’atto stesso si chiama “lancio”. Secondo le leggi di ogni paese è organizzato in un certo senso. Il più delle volte è frequentato da un fabbro, dal padrone di casa e da un rappresentante del tribunale. Se è necessaria la forza, sono coinvolte anche le forze di sicurezza dello Stato.
Prima di arrivare al procedimento giudiziario, in caso di mancato pagamento, riteniamo che l’ingiunzione sia consigliabile quando si vuole risolvere la situazione in buona fede. Se questo è impossibile, le ragioni per cui un locatore andrebbe in tribunale sono
- L’inquilino si rifiuta di lasciare la proprietà;
- È impossibile comunicare con lui;
- O per mancato pagamento (di solito dopo il terzo mese consecutivo di mancato pagamento senza un motivo giustificato).
Anche se l’inquilino può fermare l’abbandono della proprietà enervando l’azione di sfratto se paga tutti gli affitti entro un periodo di dieci giorni, ci sono alternative prima del lancio. Il rifinanziamento, l’accordo sul periodo di grazia o il pagamento in pagamento sono alcuni di questi.
Per quanto riguarda il locatore, egli può proteggersi da una parte dei danni economici derivanti da uno sfratto, grazie a meccanismi come un’assicurazione contro gli inadempimenti in materia di affitto.
Sfratto espresso
I paesi con una legislazione meno fluida in materia di leasing hanno subito alcune modifiche legislative al riguardo. Nel caso della Spagna, nel 2009 è entrato in vigore un emendamento alla legge sulla locazione urbana e alla legge sulla procedura civile con l’obiettivo di promuovere la locazione durante la crisi immobiliare e di accelerare i processi in caso di mancato pagamento. Conosciuto anche come sfratto espresso. Il suo obiettivo finale era quello di proteggere la figura del padrone di casa, fino ad allora esposto alle idiosincrasie del mercato immobiliare spagnolo. Questa modifica legislativa presenta i seguenti vantaggi per il locatore:
- Il tempo di attesa per il locatore dalla richiesta formale alla presentazione della causa si riduce a un mese.
- Sfratto volontario: il padrone di casa può perdonare in tutto o in parte il debito e le spese in cambio dello sfratto volontario. Il termine minimo è di 15 giorni.
- La notifica della causa è facilitata dall’annuncio della citazione in tribunale nel caso in cui il convenuto non possa essere localizzato.
- Non c’è bisogno di una richiesta esecutiva per rendere lo sfratto efficace.
- Ora il locatore può reclamare l’appartamento prima della scadenza del contratto di locazione quinquennale se ne ha bisogno per sé, per la sua famiglia o in caso di divorzio o di annullamento del matrimonio, con riserva di prova nel contratto.